鹽城新高力裝飾城為我市首個“鳳還巢”項目，也是我市引入的頭号重點商業項目，特别是新高力裝飾城全新的現代化、一流的商場業态，首開我市裝飾市場先河，給業界引起巨大的反響，更帶來了強大的沖擊，悉聞新高力裝飾城将在近期盛大開盤，為此，鹽城晚報記者李旻專程赴南京對項目開發商------全國優秀民營企業家，江蘇高力集團董事長高仕軍先生進行采訪。

　　李旻(以下簡稱李)：“鳳還巢”戰略是市委、市政府加快鹽城發展、加大招商引資力度的重大舉措，新高力裝飾城是我市“鳳還巢”的首個重大項目，很多人為高董事長回報家鄉的情懷所感動，請問高董事長是怎麼想的。

　　高仕軍(以下簡稱高)：說實話，每個人對家鄉的感情都是實實在在的，畢竟高力集團是在鹽城這塊土壤發展壯大起來的，但促使我回鄉投資最關鍵的有二點，其中首要的是家鄉在市委、市政府領導下，近幾年經濟發展迅速，投資政策環境日益改善，交通基礎設施迅速改善，為大規模商業投資創造了良好的基礎。其次才是高力集團經過這幾年的快速健康發展，具備了一定的經濟實力，回報家鄉成為了可能，尤其是我們認為鹽城已充分具備投資一個現代化家居商場的條件，而我們也充分具有這方面的投資經驗和信心，在專業連鎖市場開發和商業開發方面，近幾年高力都在江蘇省居同行業之首，在全國也進入了前10名，可以講，現在回鹽城投資是天時、地利、人和。

　　李：鹽城這些年确實發展很快，特别是一些新興行業發展很快，高董事長你為什麼會選擇回鹽城花費巨資投資一個新裝飾城。

　　高：鹽城老高力裝飾城是我起步的地方，有着深厚的感情，這是人之常情。近幾年，鹽城城市不斷擴張，老高力裝飾城已成為城市的中心，但考慮到原有經營業态、原有設計、以及停車位和交通方面的不足，使得老高力裝飾城的進一步發展受到了一定限制，盡管目前老高力裝飾城仍在鹽城地區處于領先地位，但發展潛力不足。從内心來講，老高力裝飾城400多戶經營戶都是與高力一同打拼、一同成長起來的，甚至有的經營戶從幾萬元起家發展到現在的幾百萬、上千萬的規模，這種以共赢為基礎發展起來的感情和信任，是高力集團最寶貴的核心資源，如果這部分經營戶沒有好的歸宿，一是良心不安，二是高力集團發展的最大資源浪費。同時建設一個能滿足行業發展需要的新市場是老裝飾城經營戶的共同願望，我想還有這個能力幫助他們實現這個夢想，何樂而不為。

　　李：既然老高力裝飾城已成為城市中心區域，為什麼高董事長不采取就地改造的方式呢。

　　高：這個問題很複雜，除受制于老裝飾城的規模外，更重要的在于家居市場的發展與城市建設密切相關，衆所周知，現在鹽城發展的重點方向是向南，因此，在鹽城南部核心區域重建新高力裝飾城更具有市場優勢和發展潛力。

　　李：鹽城目前已全面拉開打造300萬人口大都市建設的新格局，發展中心南移已成定局，但鹽城南部已有衆多的家居市場，高董事長投資新高力裝飾城的信心是什麼。

　　高：現在商業的競争是一個全方位的競争，老裝飾城之所以這麼多年一直能夠保持領先地位，充分表明了我們經營管理理念的先進性，就新高力裝飾城而言，除了原有的管理、服務優勢外，更增加了兩條起飛的翅膀：一是規模的優勢，16萬平方米的經營規模為一站式購物提供了最大可能，二是業态的優勢，不僅是在硬件設施上一流，更體現在服務的優勢上，以高力品牌和商場信譽的優勢，真正為消費者免除一切後顧之憂，滿意購物、無憂服務這是消費者最大的購物訴求，順應這一需求，才會導緻家居市場業态的升級換代。嚴格來講，新高力裝飾城在蘇中蘇北地區已處一流水準，在可預見的時間内，隻要行業業态沒有發生大的變化，新高力裝飾城都将處于領先地位，其他商家要想超越這個規模和檔次，已失去市場先機，可能性不大。

　　李：家居行業業态的升級換代是一場行業革命，是不是可以這樣講，商場化的家居市場将會對原有的街點門市式市場造成強烈的沖擊。

　　高：是的，而且這種沖擊的結果必然帶來市場的重新細分，高力新一代市場定位全部是中高檔，新高力裝飾城又在南京高力家具港、北京高力燈具港的基礎上有了新的發展，高力在鹽城擁有更好的發展基礎，産品資源可以得到更好的整合，市場開業後，将是品牌産品的聚集地，其經營目标對象是品牌家居、家具消費人群。誰抓住了這部分主力消費人群，誰就會擁有明天，已成為行業共識。現在消費已與生活密不可分，從本質上來講，消費反映的是人對生活質量追求的态度，時代的發展催生了市場的升級換代，商場化的市場更能滿足目标消費群體的需求，與傳統市場相比，這種差異性就好像誰都知道賣魚翅很賺錢，但魚翅隻會在五星級大酒店生意才能紅火，沒有人會在路邊大排檔去吃魚翅。新高力裝飾城就是要提高這樣的一個高端平台，引領财富新概念。

　　李：新高力裝飾城設施一流，環境優美。據悉，新高力裝飾城将于近期盛大開盤，并采用“産權商鋪”模式銷售，能否請高董事長談談這方面的情況。

　　高：準确的說，新高力裝飾城将于3月12日首次開盤，首期實行“産權商鋪”的運作模式，但就整個新高力裝飾城而言，總體營銷策略是“租售結合”長期繁榮模式，而不是單純的“産權商鋪”。

　　李：高力具有十多年的市場經營管理經驗,所投資的市場均獲得了成功，尤其是在新高力裝飾城的經營前景被一緻看好的情況下,為什麼仍要采取“租售結合”的模式。

　　高：近幾年高力所發展的商業項目，基本上都采用了這種營銷模式，這也是高力集團近幾年能夠快速健康發展的成功經驗。這種租售結合的模式，一方面通過出售一部分商鋪，可以減輕集團投資的資金壓力，從而加速連鎖市場的建設步伐，搶占全國市場最高點，也可以有更多的資金支持新商場的繁榮發展，且部分一線品牌在購置門市後将成為市場長期繁榮的中流砥柱;另一方面部分商鋪隻租不售，可以使市場有針對性的選擇優質經營戶，确保商場内産品的品牌質量，從而增強商場對整個市場的調控能力，保證市場的繁榮，維護高力連鎖市場品牌形象;而且，部分商鋪隻租不售，對高力而言也是一個長期穩定的效益來源，這種效益才真正促使我們精心地運作和管理市場。高力采用“租售結合”的運作模式，其主要目的是在二者之間找到最佳的結合點。從内心來講，高力所做的項目，就像自己的孩子一樣，總不希望自己把孩子千辛萬苦養大，去送給别人。但對高力而言，更遠大的理想是要實現“連鎖中國”的宏偉目标，除此以外，還有一個品牌發展戰略問題。

　　李：你所說的品牌發展戰略是什麼。

　　高：我們所實施的品牌發展戰略的核心是“以企業的品牌打造市場品牌，以市場品牌提升企業品牌”。回顧高力集團十多年的發展過程，我們通過穩健的發展積累了一定的企業品牌，并依靠企業的品牌使項目投資獲得了成功，而項目的成功又進一步提升了企業的品牌形象。三年前，我在運作南京高力汽配城項目時，針對項目成功與企業品牌二者高度互動的關系，作了一個大膽的嘗試，即對項目實行“租售結合”的模式，我認為，之所以一個項目的成功，會帶來一個企業的品牌提升，主要原因是市場的繁榮。讓經營戶賺錢了，而相對于經營戶賺錢，一個繁榮的市場，其房産增值效益往往是經營效益的幾十倍，以南京高力汽配城為例，僅僅一年，商鋪就增值了三倍以上，這樣對企業品牌美譽度的傳播力度會更大，影響的範圍也更廣，更有利于我們走連鎖市場的發展道路。

　　李：在現今的商業地産市場上，産權商鋪的運作方式相當流行，也引起了不少社會問題，你作為一個成功的行業人士，對此有何見解。

　　高：見解談不上。确實，目前商業地産市場是魚龍混雜，也出現了一部分不負責任的開發商，給商業地産市場良好的發展前景帶來不利的影響，去年10月，我在首屆中國房地産2005年發展論壇上，大會組委會安排我作了“商業地産應是道德産業”的專題演講，為什麼高力會在全國首先倡導“商業地産應是道德産業”，一個重要的原因是由商業地産項目的特性決定的，商業地産的價值歸根到底要取決于商業的繁榮，一個繁榮後的商業地産增值前景十分光明。而商業的繁榮又離不開市場的定位、地段和後期的營銷管理，這對商業地産項目開發商的能力就提出了十分高的專業要求。據我所知，國内大多數商業地産開發商目前尚不充分具備此方面的專業能力，所以建議大家慎重選擇，既不要因噎廢食放棄一個好的投資機會，也不要盲目投資。

　　李：作為一個普通人，對商業地産的心情很複雜，既想擁有一個投資發财的機會，又擔心由此帶來的投資風險，如何才能有效的防範投資風險呢?

　　高：一般人從事商業投資，往往很關注開發商的項目本身及其宣傳，但我覺得除了要看地段等商業性因素外，更重要的是要看開發商的誠信，因為關鍵的是要做而不是說。判斷一個開發商是否誠信，通常是有迹可循的，但容易被大家所忽略，而這恰恰是最重要的。比如項目的名稱、項目公司的名稱是否與開發商真正的公司名稱相一緻，項目是否有明确的市場定位，該公司是否有行業經營成功背景。一般來說，凡是真正具有專業開發能力的企業，是不會放過任何一次宣傳企業自身品牌機會的，即使在項目銷售結束後也會負責到底的，所作出的承諾可信度就更高。反之，對一些底細不清、身份神秘的開發企業或實力不強、沒有行業經營的開發企業，和定位不清的商業項目則應慎重，因為任何行業都有内在的發展規律，否則大家都會發财。因此對沒有行業經營背景的企業，一般而言可信度不高，所以也通常不願被公衆認知其真實身份。在項目銷售結束後，這些企業往往會選擇項目公司甚至物業企業來善後，一旦發生問題，對社會危害很大，所以我不贊同完全實行“産權商鋪”的運作方式，因為一旦這樣，與投資的業主相比，開發商的責任太輕，又如何保證他會全力以赴做好市場的後期管理、培育與繁榮。

　　李：我注意到你剛才提到項目的市場定位，是不是一個項目的市場定位對項目的後期繁榮很重要。

　　高：項目的市場定位實際上就是項目的主題，主題是項目的靈魂。比如新高力裝飾城的項目主題就是家居建材。如果沒有項目主題，就沒有我們的市場和客戶群，又如何去招商，更談不上後期的經營和市場的繁榮。這種主題應來自于詳細的市場調研和分析，對一個開發商而言，隻可能擅長一個或幾個領域的運作管理，不可能是“通才”，所以市場的主題就顯得非常重要。

　　李：你一直倡導“道德地産，連鎖中國”的發展理念，是不是與這個也有很大的關系?

　　高：商業連鎖市場開發是高力集團發展的主方向，我們不會隻賺一個項目的錢，而是要發展更多的項目，要想實現這個目标，就必須要有自己的道德底線。 “道德地産，連鎖中國”是高力集團商業地産開發項目的最高準則，是我們事業發展的基石和生命線，必須堅持不動搖，這個理念使高力集團受益很多。比如我們的揚州高力汽配城項目，當時揚州商業地産市場當年開發總量已高達幾十萬平方米，并先後有幾個商業地産項目出現了不好的後果，導緻整個商業地産市場全面蕭條。針對此情況，我們始終堅持“道德地産”的理念，以誠信面對市場，組織目标客戶去看我們的集團總部，看我們所建的市場，赢得了客戶的極大信任，最後在揚州商業地産市場上一枝獨秀，被揚州市房産局評為“2005年度揚州最具投資價值的商業樓盤”，連續6個月名列銷售榜榜首。我們的商業連鎖市場也被評為2005年度“中國商業地産成功開發典範”，所以沒有道德的企業，是永遠做不了大事業的。

　　李：對新高力裝飾城而言，由于部分商鋪實行了産權銷售，會不會影響到後期商場的管理。

　　高：經過多個市場的成功管理實踐，我們已積累了這方面的經驗。對高力而言，精心培育好新高力裝飾城，有品牌提升的好處，也有直接的經濟效益，我們還有相當大部分的商鋪是出租業态的，因此一定會全力以赴精心培育好新高力裝飾城。對購買了産權商鋪的業主來說，其根本目的除了經營收益外，還有商鋪的增值保值的要求強烈，而要更好的實現這個目标，當然也希望高力能管理好這個市場，因此大家的根本利益是一緻的，都需要市場的繁榮。

　　李：新高力裝飾城開業後，高力将如何保證商鋪的保值增值?

　　高：高力集團對于市場管理、确保市場繁榮的一個理念是，三分管理，七分服務!能否保證商鋪保值增值的關鍵是要保證市場的繁榮，而要保證市場的繁榮有三大要素，一是地段，二是市場經營主題，三是開發商的運營能力。另外還有一個前提，就是開發商是否真心想全力以赴精心培育好市場。對新高力裝飾城而言，這成功的三大要素都已具備。更何況高力是從鹽城這塊土壤發展起來的。我們在鹽城還有兩個項目即将投資建設，如果第一個項目就搞砸了，高力将會損失四、五億元，所以我的壓力比大家還要大，不容有半點損失。不過我相信經過十多年的行業積累，這點信心和把握還是有的。我們一定會組建最優秀的管理團隊負責新市場的運營，而且會從一開始就對入場經營戶的資質嚴格審查，因為一個好的廚師，不光要有好的技藝，好的調味品，還有精心選擇原材料，才能做出一桌好菜。

　　李：新高力裝飾城建設進程很快，并已成為行業焦點，請問什麼時間能開業。

　　高：将在10月份投稿運營狀态，新高力裝飾城共分A、B樓，A樓日前已進入安裝裝修階段，再過2個月就可以竣工交付。B樓将在4月底主體封頂，3個月内完成安裝調試，從8月份起經營戶将陸續進場，10月份全面運營把握性較大。屆時，将是鹽城人民家居消費一大喜事。

　　李：随着新裝飾城的開業，高力是否會迅速關閉老裝飾城?對老裝飾城的經營戶将如何處置。

　　高：我前面已經說過，老裝飾城的經營戶是高力集團發展的最重要的寶貴資源，這也是我下決心投資新裝飾城的重要動力之一。這次新裝飾城的招商，一個重要的原則，就是要對老裝飾城中，具有經營能力和遵章守紀的經營戶必須予以妥善安置，并盡最大可能讓他們滿意。同時，為了不增加這些經營戶在經營成本上的壓力，盡管新裝飾城運行成本會更高，但在租金方面仍将與老裝飾城基本一緻。正是基于以上的想法，我想通過行業的遷移和1--2個月的銜接，新老裝飾城能自然過渡，因此老裝飾城肯定會在短期内迅速關閉。

　　李：高董事長如此自信在短期内迅速關閉老裝飾城，除了是對新裝飾城的經營具有強烈的信心外，是否已對老裝飾城地塊有了成熟的打算。

　　高：老裝飾城地處鹽城第二商圈，周邊商業氛圍已相當成熟，面對這樣一塊商業寶地，作為一個企業，自然會有新的考慮，我們想待老裝飾城搬遷後，有計劃和大洋村及上海一家國際商業連鎖企業合作，定位于現代化的“SHOPPING MALL”(銷品茂)，在此基礎上進行運作。

　　李：“SHOPPING MALL”(銷品茂)在鹽城還是個新生事物，能否請高董事長詳談。

　　高：細節目前還不便詳談，但初步的規劃已經出台，“SHOPPING MALL”(銷品茂)中主要包括一個5—6萬平方米的大型品牌主題商場、一個四星級以上大酒店、一座現代化的電影院、名品專賣店、特色商業街、風味小吃街以及一個鹽城市最大的半地下停車場，我希望項目建成後，能取得大家的認可，對我而言，這也是一個全新的嘗試。

　　李：聽了您的介紹，深為高董事長的大手筆震撼，不知高董事長在家鄉是否還有進一步的投資計劃。

　　高：家鄉現在有這麼好的投資環境，高力集團已經在手的項目就已有三個，我想隻要有适合高力集團發展的項目，我肯定會毫不猶豫的繼續投資，回報家鄉人民。

　　李：今天的采訪，我深深的領略了高董事長作為一個企業家灼熱和真摯的情懷，在采訪結束前，我想請高董事長對家鄉人民再說一句，您成功在商海遨遊這麼多年的真情感悟。

　　高：踏踏實實做事，老老實實做人，這是我的感悟，也是家鄉水土賦予我的人生态度。